Le projet d'investir en
immobilier est
au cœur de ce blogue depuis le tout début. J'ai fait des lectures,
assisté à des rencontres d'investisseurs et épargner
systématiquement, mais pourtant toujours rien n'a bougé ou presque
en vue de la réalisation de cet objectif.
Autrement dit : ''je
ne suis pas propriétaire et je vis toujours en appartement''.
Pourquoi?
Trois grandes
explications me viennent à l'esprit.
- Le défi de rentabiliser un achat immobilier
- La difficulté d'amasser la mise de fonds nécessaire à un achat rentable
- La peur et les craintes de faire le ''grand saut''
Le défi de rentabiliser un achat
immobilier
Un des points expliquant que je n'ai pas encore effectué l'achat d'un bien immobilier
est la difficulté de rentabiliser l'achat d'une maison, d'un condo
ou d'un plex.
Je m'explique. Je me suis
fixé comme objectif de devenir propriétaire avec l'idée
d'atteindre l'indépendance financière à moyen terme. Ma future
propriété doit donc coûter mon cher que la location d'un
appartement. Mission impossible...ou presque. Je vous invite à faire
le calcul.
Coût lié à l'achat +
paiement hypothécaire + impôt foncier + taxe scolaire + assurances
+ entretien
Tous ces frais sont
oubliés lors de la vente d'une maison. ''J'ai acheté ma maison 200
000$ et je la revends 275 000$. J'ai donc fait 75 000$. Demeurer
locataire c'est jeter son argent par les fenêtres''. Ce calcul est
complètement faux et la majorité du temps la location revient moins
cher à long terme.
Le seul hic. Il faut
avoir la discipline d'investir l'argent économisée dans des actifs
plutôt que dans des dépenses de consommation. Dans ce sens,
j'endosse l'idée qu'une maison c'est de l'épargne forcée plutôt
qu'un investissement.
La question que je me
pose : est-ce que j'ai la discipline pour le faire?
Le difficulté d'amasser la mise de
fonds nécessaire à un achat rentable
J'ai commencé à
élargir mon champ de recherche par l'évaluation de la rentabilité
d'immeubles plus gros. Un constant s'impose....en général plus
l'immeuble contient d'appartement plus il est rentable. Le seul
problème constituer la mise de fonds nécessaire!
Je sais, je sais
les livres sur l'immobilier sont remplis de trucs pour investir sans
argent ou pour ''trouver'' sa mise de fonds. La majorité d'entre
eux ne laissent que très peu de place à marge de sécurité
financière en cas de coup dur. Bon, certains diront que je suis
poltron et ils n'auront pas complètement tort (c'est le sujet de mon
dernier point après tout!).
Dans l'immédiat,
la solution de trouver un associé me paraît plus approprié.
La
peur et les craintes de faire le ''grand saut''
Nous
y voilà. Je dois bien l'admettre....il subsiste chez moi les bons
vieux réflexes de ma vie d'avant. La peur et les craintes de faire
le ''grand saut'' surtout que ma conjointe n'est pas intéressée par
l'aventure de l'immobilier.
Je
ne vous ferai pas ici la liste de mes peurs et de mes
craintes....vous êtes sans doute en mesure de les imaginer.
Bon,
il paraît que de poser clairement un problème rencontré aide à le
solutionner. Le voici posé!
Suis-je
prêt à payer un peu plus cher que mon loyer pour démarrer mon
projet?
Ou
Vaut-il
mieux me trouver un partenaire financier et investir dans des
immeubles plus rentables?
Je
prendrai bien vos suggestions....
Réjean,
RépondreSupprimerNe surtout pas oublier les déductions d'impôts et avantages (lire REVENUS) qui viennent avec l'achat d'un plex.
Oui tu dois ajouter dans tes dépenses annuelles les "Coût lié à l'achat + paiement hypothécaire + impôt foncier + taxe scolaire + assurances + entretien"... ce qui est exact pour l'achat d'une résidence.
Mais pour un plex, tu as tu pourras déduire toutes ces dépenses et récupérer l'impôt. Si tu est dans un bracket d'imposition élevé (et on sait que c'est facile d'y arriver au Québec ;)) ça représente 40% de retour. Donc la rénovation d'une salle de bain (d'un logement locatif et non le tien) qui te coûte 5,000$ ne te coûte en réalité que 3,000$.
Tes assurances te coûtent aussi 40% moins chères, etc.
En réalité, si tu habites dans le plex, tu peux déduire de l'impôt la partie locative seulement des tes dépenses générales (assurances, taxes, etc.). Donc un triplex, tu déduis 66% de ces dépenses.
Mais bon l'idée est là.
Je suis propriétaire de deux triplex à Montréal avec un partenaire présentement, à la recherche de nouveaux investissements en ce moment (6-plex ou plus). Je cherche aussi dans la région de Québec alors je connais un peu les marchés. À Montréal c'est rendu très difficile de trouver un bon investissement!
Bonjour TIPIT,
SupprimerTu as raison sur ce point. Je n'avais pas vraiment pris en compte les déductions fiscales qui viennent contrebalancer l'impôt sur la capitalisation de l'hypothèque.
Moi, je cherche dans la région de Québec. Mon objectif trouver un partenaire pour investir avec moi dans un 4 ou 5 logements ou je serais occupant.
Au plaisir!
Salut Réjean :D
RépondreSupprimer2 petites choses sur ton super article
1. La formulation de tes objectifs
Tu as écrit dans ton article :
"Je m'explique. Je me suis fixé comme objectif de devenir propriétaire avec l'idée d'atteindre l'indépendance financière à moyen terme."
Je ne sais pas si tu nous donnais seulement un résumé de tes objectifs en le disant comme ça... Dans tous les cas, je ne suis pas surpris que tes objectifs ne soient toujours pas réalisés aujourd'hui si tu les as formulés de cette façon. C'est beaucoup trop vague, ce qui fait que ton cerveau a sûrement de la difficulté à pouvoir t'aider à les réaliser concrètement. Comme je suis solution-oriented, je ne vais pas juste te dire ce qui fonctionne pas. Je vais te dire ce qui fonctionne merveilleusement bien pour moi ! Tant mieux si ça peut t'aider.
J'utilise la méthode PICS pour valider que mes objectifs sont bien "écrits". La voici :
PICS: Goals are most useful if they're framed in a positive, immediate, concrete, specific format.
* Positive refers to motivation, something you move towards, not away from.
* Immediate refers to time scale, your goals should be things you decide to make progress on now, not someday or eventually.
* Concrete means you're able to see the results in the real world.
* Specific means you're able to define exactly what, when, and where you're going to achieve your goal.
2. Je ne t'ai pas vu parler nulle part du RÉER, pourtant c'est la manière que la majeure partie des gens utilise pour réussir à avoir les fonds nécessaires pour acheter de l'immobilier (maison, duplex, condo) via un RAP. As-tu travaillé cette voie ?
A++ :)
Bonjour CC!
RépondreSupprimerMerci pour tes conseils. Je vais m'inspirer de ta méthode PICS pour mieux définir mes objectifs. Ne t'inquiète pas...mes objectifs pourraient être mieux définis mais ils ne sont pas si vagues que:
''Je me suis fixé comme objectif de devenir propriétaire avec l'idée d'atteindre l'indépendance financière à moyen terme.''
Voici ce que je voulais dire par cette formulation. Je ne veux pas être propriétaire pour être propriétaire ni pour avoir une belle grande maison. Je veux utiliser l'accession à la propriété comme un levier vers l'indépendance financière plutôt que de m'enfermer dans un prison dorée (de dépenses). Bref, je veux un achat qui me coûte moins cher (capitalisation + plus-value - toutes les dépenses) que mon logement à long terme. Un achat qui me permettrait de convertir une bonne partie de mes dépenses actuelles de location en capitalisation dans un bien immobilier sans amputer ma capacité d'épargne actuelle. Et ce n'est pas si facile à trouver.
J'utilise le REER pour ma retraite et investi le retour d'impôt dans un CÉLI. Par contre, je ne suis pas très fervent du RAP pour les trois raisons suivantes:
1) J'aurais un remboursement de RAP à payer en plus de l'hypothèque
2) Mon fonds de retraite serait privé d'une bonne partie de l'effet de l'intérêt cumulé
3) Je serais privé d'une partie importante de retour d'impôt en raison de mon remboursement RAP qui m'empêchera de cotiser pleinement (en plus mon salaire augmentera rapidement dans les prochaines années).
Par contre, mes objectifs méritent tout de même d'être mieux définis.
Merci encore de tes commentaires!
Allô Réjean :D
RépondreSupprimerMerci pour le suivi sur mon commentaire ! Je suis bien content de savoir que tu vas passer au peigne fin tes objectifs à l'aide de la méthode PICS.
Pour le RAP, je comprends bien les côtés négatifs que tu soulèves. Par contre, je t'invite à réfléchir sur : est-ce mieux d'avoir quelques désavantages, mais avoir l'argent nécessaire pour commencer à investir plus vite ? Ou est-ce mieux d'attendre les conditions idéales pour toi, sans RAP, mais reporter de plusieurs années ton achat d'immobilier car la mise de fond initiale est insuffisante ?
Food for thought...