Acheter un plex : trouver le financement

Le projet d'investir en immobilier est au cœur de ce blogue depuis le tout début. J'ai fait des lectures, assisté à des rencontres d'investisseurs et épargner systématiquement, mais pourtant toujours rien n'a bougé ou presque en vue de la réalisation de cet objectif.

Autrement dit : ''je ne suis pas propriétaire et je vis toujours en appartement''.

Pourquoi?

Trois grandes explications me viennent à l'esprit.

1. Le défi de rentabiliser un achat immobilier
2. La difficulté d'amasser la mise de fonds nécessaire à un achat rentable
3. La peur et les craintes de faire le ''grand saut''

Le défi de rentabiliser un achat immobilier

Un des points expliquant que je n'ai pas encore effectué l'achat d'un bien immobilier est la difficulté de rentabiliser l'achat d'une maison, d'un condo ou d'un plex.

Je m'explique. Je me suis fixé comme objectif de devenir propriétaire avec l'idée d'atteindre l'indépendance financière à moyen terme. Ma future propriété doit donc coûter mon cher que la location d'un appartement. Mission impossible...ou presque. Je vous invite à faire le calcul.

Coût lié à l'achat + paiement hypothécaire + impôt foncier + taxe scolaire + assurances + entretien

Tous ces frais sont oubliés lors de la vente d'une maison. ''J'ai acheté ma maison 200 000$ et je la revends 275 000$. J'ai donc fait 75 000$. Demeurer locataire c'est jeter son argent par les fenêtres''. Ce calcul est complètement faux et la majorité du temps la location revient moins cher à long terme.

Le seul hic. Il faut avoir la discipline d'investir l'argent économisée dans des actifs plutôt que dans des dépenses de consommation. Dans ce sens, j'endosse l'idée qu'une maison c'est de l'épargne forcée plutôt qu'un investissement.

La question que je me pose : est-ce que j'ai la discipline pour le faire?

Le difficulté d'amasser la mise de fonds nécessaire à un achat rentable

J'ai commencé à élargir mon champ de recherche par l'évaluation de la rentabilité d'immeubles plus gros. Un constant s'impose....en général plus l'immeuble contient d'appartement plus il est rentable. Le seul problème constituer la mise de fonds nécessaire!

Je sais, je sais les livres sur l'immobilier sont remplis de trucs pour investir sans argent ou pour ''trouver'' sa mise de fonds. La majorité d'entre eux ne laissent que très peu de place à marge de sécurité financière en cas de coup dur. Bon, certains diront que je suis poltron et ils n'auront pas complètement tort (c'est le sujet de mon dernier point après tout!).

Dans l'immédiat, la solution de trouver un associé me paraît plus approprié.

La peur et les craintes de faire le ''grand saut''

Nous y voilà. Je dois bien l'admettre....il subsiste chez moi les bons vieux réflexes de ma vie d'avant. La peur et les craintes de faire le ''grand saut'' surtout que ma conjointe n'est pas intéressée par l'aventure de l'immobilier.

Je ne vous ferai pas ici la liste de mes peurs et de mes craintes....vous êtes sans doute en mesure de les imaginer.

Bon, il paraît que de poser clairement un problème rencontré aide à le solutionner. Le voici posé!

Suis-je prêt à payer un peu plus cher que mon loyer pour démarrer mon projet?

Ou

Vaut-il mieux me trouver un partenaire financier et investir dans des immeubles plus rentables?

Je prendrai bien vos suggestions....

Immobilier : accumuler ma mise de fonds

L’automne arrive et, comme le temps passe vite, la fin de l’année sera bientôt à nos portes. J’ai donc décidé de me pencher sur mes objectifs financiers de l’année 2012.

Dans ce premier billet, je ferai le bilan du travail effectué dans l’atteinte de l’objectif principal que je m’étais fixé soit l’achat d’un bien immobilier. 

D’abord, je dois vous avouer que le scénario ne s’est pas déroulé comme prévu. Certes, j’ai poursuivi mes lectures sur le sujet notamment les ouvrages de Jacques Lépine et ceux de Martin Provencher. J’ai également découvert le blogue Jeune investisseur immobilier qui constitue une mine d’information intarissable. Par contre, je n’ai pas participé aux activités du Club des investisseurs immobiliers comme je m’étais engagé à le faire.

De plus, j’ai débuté avec ma copine un travail de réflexion afin d’identifier nos besoins c’est-à-dire le choix du bon secteur et du type d’immeuble qui nous convient. Une chose est certaine nous voulons acheter une maison de chambre ou un plex. La dernière chose que nous voulons c’est de payer l’hypothèque seuls! 

En ce qui concerne l’accumulation de ma part de la mise de fonds. Mon objectif est complètement manqué. Je n’ai que quelques centaines de dollars de plus qu’en début d’année. Deux raisons majeures : ma copine et moi avons passé nos vacances estivales à Paris et j’ai effectué des cotisations REER. Bon, l’objectif mise de fonds n’a pas progressé, mais Paris ça vaut le coût!!!

Il me reste encore 3 ½ mois d’ici la fin de l’année pour reprendre le temps perdu et augmenter mon capital pour investir en immobilier.

Leçon de cette histoire c’est bien beau se fixer des objectifs, mais il ne faut pas les perdre de vue….   

Source de l'image: SHA, publication strictement interdite sans autorisation.      

Objectif 2012 : à la conquête de l’actif

Avec la nouvelle année viennent les résolutions…financières. L’an passé a été consacré à la consolidation de ma situation financière. Cette année, j’ai décidé de me concentrer sur la croissance de mon actif

Voici mes quatre objectifs principaux :

1)      travailler à l’acquisition d’un bien immobilier

2)      me démarquer au travail

3)      acquérir de nouvelles compétences en immobilier et en investissement boursier

4)      mettre de côté environ 10 % de mon salaire brut dans un REER

Acquisition d’un bien immobilier

L’acquisition d’un bien immobilier est mon objectif principal pour l’année 2012. D’abord, je dois compléter ma mise de fonds. Actuellement, j’ai accumulé 50 % de mon objectif et je compte avoir mis de côté la totalité de la somme pour octobre 2012.

Déjà en 2011, je vous entretenais de ce désir d’investir dans l’achat d’un condo ou d’une petite maison. À l’époque, j’avais la même vision que tout le monde :

« Vivre dans un logement c’est tirer son argent par les fenêtres. Ma maison est un actif. Ma maison sera mon fonds de pension. »

La lecture de Père riche, père pauvre de Robert T. Kiyosaki m’a ouvert les yeux et a profondément changé mon point de vue sur la question. Pour Kiyosaki un actif est un bien qui rapporte de l’argent immédiatement. Une maison est donc une dépense ou plutôt une multitude de dépenses : taxes foncières et municipales, déneigement, assurances, entretien et réparation. Des dépenses qui seront toujours au rendez-vous une fois l’hypothèque payée.           

Mon nouvel objectif est d’acheter une maison avec des chambres au sous-sol pour les étudiants et/ou les travailleurs afin que l’hypothèque « se paie tout seul » ou presque.

Pendant le processus d’accumulation de ma mise de fonds, je vais commencer à me renseigner sur les différents scénarios de financement, sur les quartiers prometteurs et sur le « métier » de propriétaire-occupant.      

Au travail

Je suis en fonction depuis un peu plus d’un mois dans une grande organisation où les perspectives d’avancement sont bonnes. Je vais me débrouiller pour répondre aux attentes de mes supérieurs et pour me faire remarquer par la qualité de mon travail afin d’être en bonne position lorsqu’il y aura du mouvement. 

Acquérir de nouvelles compétences

Une bonne partie de mes temps libres en 2011 ont été consacrés à la lecture de nombreux ouvrages sur les finances personnelles, l’investissement boursier et sur l’immobilier.

Cette année, je veux un peu plus de concret.

J’ai décidé de participer aux activités du Club d’investisseurs immobiliers du Québec notamment d’assister aux soirées mensuelles organisées par ce dernier et de réaliser l’évaluation de quelques compagnies dans le but d’investir en bourse.   

Retraite

Dès ma prochaine paie, je vais commencer à investir pour ma retraite à l’intérieur du REER. Je vais me constituer un portefeuille à l’aide des fonds indiciels de la série « E » de la Banque TD. Ils offrent les frais de gestion les moins couteux du marché et d’excellents rendements.

Les sommes sauvées en impôt seront réinvesties dans l’achat de mon premier titre boursier.  

Ne vous gênez pas d'exposer vos objectifs pour l'année par le moyen d'un commentaire sur ce blogue.     

Je vous souhaite une bonne année 2012 !!!    

Un salaire stable et plus élevé !

Vous souvenez-vous de la promotion que je tentais de décrocher au bureau? C’est fait ! Je suis maintenant superviseur depuis 1 mois déjà. C’est une très bonne nouvelle. Je développe de nombreuses aptitudes notamment en gestion du personnel. De plus, mon nouveau poste stabilisera et augmentera mes revenus. J’ai obtenu une augmentation salariale d’environ 4% et j’ai la possibilité de faire des heures supplémentaires.

Je compte bien utiliser les sommes supplémentaires pour un achat immobilier. Je vous tiens au courant….    

Épargner pour la retraite ou acheter un condo ?

Ce billet est en réponse à une question de CC du blogue Mes finances perso. Ce dernier me demandait plus de détails sur l’utilisation de mon épargne mensuelle maintenant que mon fonds d’urgence est complété. J’ai donc décidé de vous exposer ma réflexion sur cette question.

Grosso modo, trois options s’offrent à moi :

1)      épargner pour l’achat d’un bien de consommation (voyage, auto, etc.)

2)      épargner pour la retraite

3)      investir dans l’achat d’un bien immobilier   

Épargner pour un bien de consommation

Il est certain que cette avenue est intéressante, car elle offre une gratification rapidement. De plus, je me suis pas mal privé ces derniers mois dans l’objectif d’accumuler mon fonds d’urgence. Par contre, j’élimine d’emblée la voiture. Cela fait des années que j’ai vendu la mienne et je ne m’ennuie pas des paiements mensuels, des assurances, du prix de l’essence et surtout des séances de pelletage. J’habite le centre-ville alors je fais tout à pied. Je m’abonnerai à Communauto au besoin. 

Le voyage par contre….j’y pense sérieusement. Il est certain qu’un pourcentage de mon épargne ira en prévision d’un voyage.  

Épargner pour la retraite

Ce point est essentiel comme complément à mon régime de retraite de mon employeur, mais un peu plus complexe. Il faut choisir un contenant (REER ou CELI) et du contenu (obligations, fonds communs de placement, fonds négociés en bourse ou actions). Bien que tout le monde ne jure que par le REER, j’hésite entre celui-ci et le CELI en raison de mon faible taux d’imposition et du fait que je ne serai pas admissible au Régime d’accession à la propriété (RAP) à l’intérieur du REER (ma conjointe est copropriétaire d’une résidence). Dans l’immédiat, le CELI me paraît plus flexible. Je pourrai toujours transférer des sommes dans un REER en temps opportun.    

À court terme, j’envisage d’investir dans des fonds communs de placement considérant qu’ils nécessitent une mise de fonds et des connaissances moins importantes que les actions. De plus, ils sont moins risqués lorsque bien choisis. Un fonds d’actions, même si plus volatile qu’un fonds équilibré, me semble approprié considérant que j’investis sur un horizon de 30 ans. Le livre Investir en 2011 de Michel Marcoux, qui contient un palmarès des meilleurs fonds, constitue ma base de sélection.

À moyen terme, je considère l’investissement boursier comme le meilleur moyen de faire fructifier mes économies. Je continue donc mes lectures et me renseigne sur la question. Trois livres m’ont particulièrement été utiles pour l’instant :

1) Investir en bourse et s’enrichir par Bernard Mooney,

2) Et si vous en saviez assez pour gagner en bourse de Peter Lynch,

3) Le petit livre pour réussir en bourse par Pat Dorsey.

Investir dans l’achat d’un bien immobilier

Cette option m’intéresse énormément et je compte bien en faire ma priorité. J’ai calculé que si je conservais mon logement actuel jusqu’à ma retraite je verserais 250 000 $ à mon propriétaire. C’est un quart de million de dollars !!! Il faudrait bien qu’il me reste quelque chose en fin de compte. De plus, un bien immobilier payé à la retraite vaut quelques dizaines de milliers de dollars dans un REER. Je ne vise pas un domaine ou une villa sur une île déserte…simplement un condo ou une petite maison qui ne me couterait pas beaucoup plus cher que mon appartement. Pour ce faire, il me faut amasser une mise de fonds ce, à quoi, je vais utiliser la majorité de mon épargne mensuelle.     

Retour sur mon fonds d’urgence…

Comme je le mentionnais dans mon billet précédant je suis à la recherche d’un véhicule de placement sécuritaire, flexible et offrant plus de rendement que mon compte d’épargne ING Direct pour placer une partie de mon fonds d’urgence et peut-être ma mise de fonds pour mon achat immobilier. Si vous avez des suggestions surtout, ne vous gênez pas !

Pour l’instant, je considère sérieusement d’investir dans un fonds commun de placement hypothécaire soit le Banque Nationale hypothèques ce dernier n’a pas connu de rendement négatif depuis 15 ans au moins et offre un rendement annualisé de 3,8 % sur 3 ans, de 3,6 % sur 5 ans, de 4,6 % sur 10 ans et de 4,8 % sur 15 ans (voir ici pour la description de Michel Marcoux).

Bon dimanche!